ملاحظات حول فضيحة المستأجر وايجارات الأراضي.

2017/09/28
leasehold

احدثت حملة المستأجرين الوطنيين (National Leaseholders Campaign)  تأثيراً مهماً اذ انها أسفرت عن النقاش الأول منذ سنوات عديدة في مجلس العموم حول عقود الإيجار كما وعن بيان ووعد في خطاب الملكة للقضاء على الانتهاكات في قطاع الايجارات.

 

متى تعتبر مدة الإيجار قصيرة؟

بمجرد أن تقلّ مدة الايجار عن عن 80 عاما، تعتبر المدة قصيرة ويفقد الايجار من قيمته بنسبة تتراوح من 5 إلى 7٪. إذا انخفضت مدة الإيجار إلى ما دون 80 عاما، فإن تكلفة تمديد الايجار تزيد إلى حد كبير. لذلك، ننصح بأن تمدد عقود الإيجار بعد مرور 85 عاماً. يجب أن يكون شاري العقار المستأجر قد امتلكه لمدة سنتين قبل أن يكون له الحق في تمديد الايجار.

 

متى يعتبر ايجار الأرض غالياً؟

اصبحت هذه النقطة موضوعاً يومياً في الصحافة الوطنية. كانت المؤسسة الملكية للمساحين القانونيين (RICS) قد صرّحت أن إيجار الأرض الذي يزيد او سوف يزيد عن 0.25٪ من القيمة الرأسمالية للعقار يعتبر غالياً. غير أن جمعية البناء الوطنية (Nationwide Building Society) قد غيرت مؤخرا معايير الإقراض الخاصة بها على الايجارات الجديدة، وصرّحت أن إيجار الارض الذي يزيد عن 0.1 % من القيمة الرأسمالية للعقار يعتبر الآن غالياً وبالتالي فهي لن تعطي قروضاً على هذه العقارات. أعلن مجلس مقرضي الرهن العقاري (Council of Mortgage Lenders) أنه يبحث أيضا في مسألة تغيير معايير الإقراض بنفس الطريقة.

 

ما هي الزيادات غير المقبولة في قيمة إيجارات الأراضي ؟

هناك إيجارات تتضاعف قيمتها كل 25 أو 33 عاما. لا يعتبر السوق في الوقت الراهن ان هذه الزيادات قد تكون مؤذية اوبأنها قد تبعد المشترين. هناك معيار آخر يعتمد على ربط قيمة إيجارات الأراضي بمؤشر أسعار التجزئة (Retail Price Index). يعتبر هذا المعيار عادلاً اذ انه يربط أية زيادة بالتضخم. ومع ذلك، فإن العديد من المشترين ينظرون الى معظم الزيادات في قيم إيجارات الأراضي بطريقة سلبية ولكن من المتوقع أن يغيروا رأيهم عندما تقرر الصحافة الوطنية التسليط على موضوع آخر.

 

لقد سلطت الصحافة الوطنية الضوء على الزيادات المؤذية في قيم إيجارات الاراضي بحيث تتضاعف هذه القيم كل 10 سنوات أو حتى كل 5 سنوات. ينتج ذلك جميع أنواع الآثار لا سيما موجب المالك بأن يدفع مبالغ غالية لتمديد الإيجار.

 

أخيرا:

من المرجح جدا أن تحظّر الحكومة بيع المنازل المستأجرة وان تفرض ضوابطاً على زيادة قيمة إيجارات الأراضي بعد التشاور مع مجلس مقرضي الرهن العقاري.

في ما يتعلّق بمشروع ريفرسايد بارك (Riverside Park) يجب أن نركز على ايجارات الاراضي التي لا تزيد عن 0.1٪ من القيمة الرأسمالية وعلى ان تكون الزيادات مرتبطة بمؤشر أسعار التجزئة.